Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке. Что делать арендатору?

В судебной практике встречается множество ситуаций, когда арендодатели желают расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Иногда это случается, когда арендатор не выплачивает арендную плату вовремя, использует земельный участок не по назначению или существенно нарушает условия договора.

Если вы – арендатор и не согласны с аргументами арендодателя, более того, не заинтересованы в расторжении договора, следует обратить внимание на следующее:

  1. Прежде чем обращаться в суд для расторжения договора, следует предоставить доказательство досудебного урегулирования спора (это может быть уведомление, соглашение о расторжении, заявление, письмо). Если таких доказательств нет, это весомый повод для суда отказать в принятии такого заявления. То есть, если вам, как арендатору, от арендодателя не приходило письменное предупреждение о необходимости исполнения вами обязательства или о желании расторгнуть договор, об этом смело можно заявлять в суде.
  2. В любом случае, арендодателю необходимо будет доказать свои доводы.

Если одним из оснований расторжения договора является невнесение арендной платы более чем 2 раза в установленный срок, нужно иметь ввиду, если в  Договоре прописано, что арендная плата выплачивается ежегодно, но по частям (более 2 раз), то под таким основанием для расторжения подразумевается невыплата и нарушение сроков два года подряд, а не два раза подряд в течение года.

Если поводом к расторжению договора стало использование земельного участка не по назначению, то тут обеим сторонам важно знать категорию земельного участка и вид его разрешенного использования, а также не было ли изменений в этой части. Если категория и/или вид разрешенного использования были изменены (особенно – по заявлению арендодателя), то в таком случае требуется согласие арендатора на такое изменение, а также внесение правок в существующий Договор аренды или подготовка нового.

Таким образом, если согласие арендатора никто не получал, а вид разрешенного использования (категория) был изменен – ссылайтесь на то, что вы не знали о таких изменениях. Вы использовали имущество в соответствии с условиями Договора.

Что касается существенного нарушения условий Договора, то здесь ситуация немного сложнее. В законодательстве четко не определено, что может являться существенным нарушением. Это может быть и несвоевременная выплата арендных платежей, и изменение имущества (даже в лучшую сторону) без воли собственника и т.д.

Чтобы доказать, что вы не нарушаете Договор, необходимо предоставить суду информацию о том, что ваше действие не «влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора» (ст. 450 ГК РФ), и что вы пользуетесь имуществом строго в соответствии с законом и условиями Договора.

Например, если у вас в Договоре земельный участок сельскохозяйственного назначения и он предоставляется для выращивания сельскохозяйственных культур, то необходимо предоставить информацию об этом: фотографии полей, заключения кадастровых инженеров, схема полей, накладные, подтверждающие использование земельного участка с целью посева или собирания урожая.

В итоге, делаем вывод, что, если вы не согласны с расторжением Договора, прочитайте исковое заявление оппонента, найдите там доводы, на основании которых он желает расторгнуть Договор, собирайте доказательства против этого и защищайте свои интересы в суде. Если суд примет ваши доводы как основополагающие для вынесения решения, то после победы можно будет взыскать судебные расходы с арендодателя.